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召见军

打开心灵的窗户

 
 
 

日志

 
 

谈2009年房价趋势(转自小刀)  

2009-07-06 23:40:49|  分类: 财经类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本人纵看小刀全文,虽然有点文不对题,然而不失为是篇阐述房地产诸类问题的好文章,大家可仔细参阅。

召见军

09年7月6日

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白天看房价,犹如天上的云彩,晚上看房价,犹如天上的月亮。什么时候,房价能回到人间。

--老百姓谈房价

目前,中国的房价尤其是北京为首的一线大都市的房价为世人惊叹,中国最热的问题就是房价,中国除了农民,所有的机构、所有的人都被卷入其中。现在,媒体上论房价的不是开发商、就是说不清代表谁的各类学者且大多文章专业性太强,让我们老百姓越看越糊涂。其实,房子是给谁盖的,还不是我们老百姓,我们老百姓不知道那么多大道理,只知道开发商盖好的房子如果没有老百姓来买,迟早会和日本鬼子侵略中国一样,兔子尾巴长不了。既然,盖房是为了我们,所以老百姓是最有资格谈房价,对房价的认识也是最真实的,现在房价问题上听不到老百姓的心声是不正常,一切离开老百姓的发展都是不可持续的发展,一切违背民心的发展模式也是没有前途的,毛主席说过,一切反动派都是纸老虎,现在房价就是这样的纸老虎,只要我们老百姓认清形势,团结起来,一定可以把房价这纸老虎看起来打到。现在我们老百姓论房价开讲了,从房价高的程度、高的原因、如何解决房价高三个方面论房价,让老百姓对房价问题有个清醒的认识。历史的经验告诉我们不管世道如何变化,无论战争、灾难、政府失误等等,吃亏的总是老百姓,所以我们老百姓千万不能在买房上失误,把一辈子辛辛苦苦的钱给黑心的开发商及为政府的政策错误买单。下面开谈:

一、中国房价之高,世界第一。

1、从收入占生活成本看房价,世界第一。

我先声明单看价格,中国的房价肯定不是世界第一,但从中国人的收入水平和房子占全部收入的比重,中国房价是世界最高的。中国的人均收入在世界排100多名,可支配收入也不高,北京的平均月收入不过3000多元。根据2009年最新发布的城市生活成本排名,在世界排名中北京居29位,上海、深圳、广州等城市也都在前50名;在亚洲排名中,北京第5名,上海等大城市依次跟着,前四名们都是日本的城市,也就是说中国一线大城市生活成本在亚洲仅仅低于日本城市,排名之所以这么高,主要因素生活成本里房价的成本太高。

一线大城市房价太高,老百姓买房一般都需贷款(如果你不需要,你就不是老百姓了),贷款的钱一般占家庭全部收入的50%,基本上两人收入中的一个人的收入用来还贷款。例如:家庭收入8000元,在北京买房月还款3000元是比较常见的,也是最多的群体。买房的人不管贷款20年或30年也好,一般都要提前还贷的(因为20年后付出利息的钱和买房的钱基本一致,没人会做这种傻事)。按家庭收入8000元计算,一月收入3000元还贷款,2000元存款用于还款,家里一月就剩3000元,生活非常紧张。我以上分析的只能适用2006年前的北京房价,现在北京之高,我已不想细细分析了,为什么呢,告诉你,记住了,真买不起,真差钱呀。因为现在北京没有100万的存款及贷款100万(月还款5000元)的实力,是不用考虑在北京买房的,顺别提一句,这样的实力在北京只能买4环边或以外的(解释一下北京四环以外虽是北京,但基本上就是中国好一点的县城水平,我们在电视上感受到的北京现代化仅仅在四环以内),想买3环、2环内的房子我上面说的实力还得翻一倍,所以从2006年开始北京老百姓买房都在5环以外及郊县,4环内都是全国各地有钱人和单位买的。一般网上专家的说的收入比这里我不太想多说,一线大城市的收入比至少有20倍,换句咱老百姓能听懂的话就是,从房改制度开始1997年到2017年,你20年的全部收入可以买一套100平的房子。在中国你讲全世界知道的惯例没用,总有一些人用中国国情或中国特色给你上课,说你是错的,我在想难道我们中国人是生活在月球上。如股市我们2006、2007年市盈率40多倍,挺高的吧,报纸上就是说不高,高是我们的特色。现在房价都比老美高了,还说不高,涨、涨、涨还要涨,管你收入比20倍、30倍,在中国特色的大帽子下美其名曰刚性需求、中国城镇化、通货膨胀,高的有理由,高的很自信。可怜呀、可叹呀!

 

2、从房价的涨幅速度看房价,世界第一。

中国的房价从1997年房改到2004年虽然总在上涨,但基本比较平稳,与GDP、收入涨幅、咱们老百姓对美好生活的一厢情愿相比,虽有小泡沫但咬咬牙尚且接受。房地产市场虽然有海南等城市的地产泡沫,但只是局部的,不影响全国。但是到了2004年以后,房价如脱缰的野马一样,那是相当的猛,一直向上,05年、06年、07年房价以一年翻一倍的速度猛涨,如北京二环内的房价05年1万、06年2万、07年3万,其他城市也同样,不过是从1500元到5000元或5000元到15000,按2005年计算到2007年,全国房价不管是一线大城市、还是二线、三线城市整体翻了3倍,2008年房价虽然有下调,但到了2009年3月至今又开始上涨,下调多少上涨多少,平了07年水平个别城市还高于07年,等于现在还是维持在07年3倍的水平。美国、欧洲等发达国家二十年来房价不过就翻了3倍,我们中国3年就做到了,这也是中国速度,我看这种完全背离经济、民心的速度没有的好。我们想想什么东西可以3年翻3倍,同期除了石油的价格就是号称世界第一的中国股市、房市,回想07年的股市即美好又疯狂,20多元的股票不到半个月能到60元,翻番跟玩似的,巴菲特算什么,我们中国人个个都是股神,现在我们失去的钱砸醒了我们,美好的年代一去不复返了。现在股市、股民都醒了,可是房市还做梦呢。

3、房地产商的利润空间,世界第一。

最近国家要调查房地产商的成本价,其实我觉得没有什么意思,没吃过猪蹄,没还见过猪跑,盖个房子除了高新材料,高新技术,内部装修奢华的房子,像我们一般盖的毛坯房往高了算建筑成本也就是2000元至3000元,全国差不多。房价的成本包括最基本的成本也就是我们老百姓所说的材料成本(专业术语建筑成本)、土地价格、各项税费构成。盖房2000元,你不能售2000元,怎么你也让人家挣点,但是房子从盖好到销售价格相差这么多,老百姓就怎么想也想不明白了。二三线城市还好些,一线城市北京、上海、深圳等城市的房价一般都在15000元或更高,从建筑成本价到售价相差5-10倍。什么东西可以从出厂价到销售差10倍,想一想,动动脑筋,知道了吧,我们中国人就是俩字“聪明”,社会上除了劣质假冒产品就是奢侈品,不是3.15曝光的就是像几十万的手表、几百万的豪华车,什么时间我们住的普通房子成艺术品,没有几百万免谈,让我们老百姓着实想不通。其实为什么会这样,我在本文的第二部分房价高的原因里面会有详细分析的,这里先卖个关子。再说地产商的利润吧,那绝绝对对是暴利,你想吧,5-10倍的空间,钱都被谁赚走了,只有三家(国家税收不算),地方政府、银行、开放商,说到这里,有人说了不对呀,国家不是说了房地产产业是国家支柱产业,涉及建筑施工、水泥、钢材等多种行业,怎么可能就3家赚钱,我郑重其事的告诉你,记住了,你说的那么多行业赚的钱开发商我已算在建筑成本里了,就是说我刚才说的建筑成本每平方米2000-3000元已包括了建筑工人,水泥、钢材等行业的利润了,3000以上的钱全部被三家赚走了,你这人太笨,我再给你详细说一下,如果房子每平方售价5000元,这三家瓜分2000元;如果房子售价10000元,这三家瓜分7000元,如果房子售价20000元,三家瓜分17000元;以此类推。这么大的空间了,开发商才赚1倍,你说多么?我在给你讲讲什么叫暴利,咱们平民百姓有一句话,不能冤枉一个好人,也不能放过一个坏人,我们不能乱给开发商瞎扣帽子,什么年代了。暴利简单说就是所赚取的利润远远高于社会的平均利润。一般中国工业企业的产品价格翻倍就不得了,比如石油、前两年的材料等价格翻番,扣除成本,利润不过也就20-30%,咱老百姓常说的垄断+暴利行业烟草行业,我刻意查了一下也不过20%,像“中华牌”卷烟或上千元的世界最贵的卷烟才和开发商有一样的利润空间。根据大多数网上开发商说自己的利润50%,信吗,记住了,有一句话甩给你,搞清身份,咱老百姓不是专家,过日子全凭经验,别的行业都敢公开行业利润,唯独开发商不敢,支柱性行业不敢公布成本、不敢公布利润,他说的话你能信吗,唉,你说这叫什么支柱行业,我看是地方政府财政支柱才对。有一个小朋友问了,为什么其他行业有20%的利润都感觉是个天文数字,是十年才有一次,开发商赚100%还不嫌多呢?看你太小,什么都不懂,告诉你吧,其他行业(除新兴行业)一般在国外都经过百年历史,在国内也有四五十年的发展历史,78年以前大多是亏损的,改革开放后才开始有盈利,我们中国的企业都是在艰苦奋斗、自力更生下逐渐发展并壮大起来的,很多企业经过几代人的奋斗才有今天。不好意思给小朋友上堂中国企业发展课,让看客受累了。对企业来说,盈利和亏损是很正常的市场行为,在经营中光做好自己的事还不行,国外的因素影响也很大,价格、市场等都会传导到国内,在这次金融危机,有多少行业、企业亏损,不容易呀。反观中国开发商(我只谈中国,国外的开发商只有10%的利润),真正发展应从1997年算起,不过12年,从诞生之日起,就是一路涨上来的,从没有经历过风雨,买一块地,什么都不用做,找找规划建筑、跑跑关系,就等着数钱。在他们眼里,没有亏损、只有盈利,没有营销、只有炒作。大环境稍微不好,就哭着喊着要挟国家、要挟银行,好像没有他们地球就不转了,全国人民都在大马路睡着。小环境不好,就玩个携款潜逃。房价在他们手上,永远只能涨涨涨,利润100%够不够,不够,1000%、10000%也不嫌多。同开发商谈房价,就如同抗日时期,中国人和日本鬼子谈中国的国土。

 

二、房价暴涨的真正原因

房价的暴涨原因,大家说的比较多,原来是刚性需求和中国城镇化等,现在是拉动内需和通胀预期,其实这些都是开发商或代表开发商利益的所谓专家编出来蒙大家的,为涨价作舆论铺垫的,就像08年的股市,一会说美国股市下跌影响,一会说大小非,最后什么都不是,完全是过度投机形成泡沫造成的。真正使中国房价暴涨的原因是以下三点:

1、地方政府、银行与开发商形成共同利益链,是房价暴涨的内在动力。

一个事实告诉我们,地方政府在没有土地财政收入前,地方主要的财政来源是税收,有了土地拍卖制度后,土地财政收入占地方全部财政收入的30%-50%,有了拍卖制度,等于给政府找到了聚宝盆。土地价格拍卖的越高,财政收入就越多,由此常有地价推高房价一说,客观地说完全是片面的,说他片面是因为土地拍卖价格不能只看土地标王,不能因为拍卖一块土地很高,就说所有拍卖土地都那么高,那不就成了瞎子摸象了,看不到事物的真相。还有些开发商把拍卖平方土地的价格和商品房价格搞在一起,混淆概念,说什么土地一平方土地拍卖价格如何是5000元,再加上建筑成本3000元,还有各项税,我不买到10000元就亏本了。实际上我们想想一平方土地上可以盖的是一平方商品房么,除非开发商盖的都是平房,在北京盖的楼房至少20层,1平方米的土地能产出20倍的商品房,比如说1平方米土地拍卖价格5000元,盖20层,1平方米的土地成本才250元,当然我们这么简单计算也不科学,但你拿拍卖一平米土地价格等同于开发商品房一平米的价格,那就太可笑了,其目的是为了模糊成本价,掩盖高房价的事实,以为我们老百姓没文化好骗。前面我说了地方政府虽然在土地收入上是有很高的收入,但获取收入不是地方政府的错误,在房价问题上地方政府扮错了角色这是地方政府的最大错误,或者说地方政府从土地中获得收益没有问题,最大的错误不是钱多钱少的问题,而是获得收益的手段错了。翻遍中国历史和国外的经验,很少有政府直接参与社会经营的,为什么几千年来,不管社会如何发展,科技如何进步,但是政府的收入来源方式几千年都没有变过,就是税收,改变的只是税收的名目和数量上的多少。为什么呢,不是政府不愿意,而是不可能执行,因为政府和商人绞到一起,老百姓会认为商人的利益就是你的利益,违背民心。政府和商人一起做事,政府拿1块钱,商人敢拿10快钱,反正和政府一起没人说的明白,政府拿小钱,商人拿大钱,古往今来,一向如此,发展到一定程度,政府钱没有拿多少,不是被绑架就是被推翻。所以古代也好,近代也好,没有政府直接参与经济活动的。现在表面上看,政府拍卖完土地就没事了,好像和开发商并没有关系,那是你不懂经济,只要参与了就是到了这个行业的产业链之中,土地视同产业链的低端部分,政府直接拿走产业链的20%,剩下的80%开发商拿走,开发商认为政府都敢拿利润,我怕什么暴利,开发商借地方政府狐假虎威,地方政府有意(有些地方政府或者个人把卖地当作摇钱树和获取个人利益的手段)无意间成了房价暴涨的帮凶。

银行业务主要赚取的利润是借款和放贷之间的差额,如果没有利息差,银行的钱只是流动,不会产生任何利润,当然银行也有部分投资收益,但随着美国金融危机,美投资银行的覆灭,投资这条路中国也不敢学了。在没有搞房地产之前,银行的钱只能全部贷给企业,中国90年前的国企经常亏损,别说利息没有,有时候连本金都收不回来,成了烂帐、呆账,现在有了开发商一切全变了,银行在不缺少利润了。中国的开发商本身没有资金,通过拍卖买的土地需要80%的资金是通过银行贷款,贷款就要给银行付利息,银行可以从中获得利息收入。另外,我们老百姓买房(一线大城市)也需要贷款,有贷款买房的人都知道,如果你每月给银行还贷款3000元,还款的头10年至少每月有1500是给银行的利息,剩下的才是本金,想一想吧,一户贷款就要给银行这么多钱,中国多少人那,所以中国的银行特别有钱,银行有放贷的冲动。你想知道现在银行有多么富,告诉你吧,每天因为钱多让它害怕,一旦那个环节出现问题全完了。有人说了,贷款不是有房子做抵押吗,怕什么,说实话吧,房子到底值多少价值,就老百姓不知道,知道也没用(开发商也不会按这个价格卖给你),开发商、政府、银行都知道,房子如果转到银行手里,那银行才是叫天天不应,叫地地不灵,只能关门大吉了。总之,地方政府卖地给开发商、银行从开发商及老百姓贷款中获得利润,开发商依存于地方政府和银行,从中获得暴利,三方结成共同利益体。一方要动,另二方必须跟着的。现在开发商想要房价涨,就算地方政府怕民声怨道,银行怕金融风险,想从船上下了都不行,在现有制度下,他们已经完全被捆绑在一起,明知会成为开发商的陪葬品也无可奈何,何况现在他们中的大部分还不知道,只顾眼前利益,对中国未来的发展,子孙后代怎么办从不考虑。有人又问了,既然地方政府、银行和开发商穿一条裤子,那国家政策总可以调控房价吧,这也是我解释的第二个房价暴涨的原因,在现有房地产管理制度下,国家政策对房价只能微调,改变不了房价持续上涨的格局,为什么呢,听我下面细细道来。

2、开发商在中国房地产市场中的垄断地位,是房价暴涨的内在环境。

中国开发商的挣钱之道和垄断地位,决定了中国的房价永远只能涨涨涨。我这里特别声明,开发商指中国开发商不是外国的,国外的开发商可没有中国这样的。在中国我真的不知道该给开发商归到那一类,你说他说企业吧,他从不遵循经济理论的规律,市场、数量、价格等等理论到开发商这里全都不好使,而且不受市场监管,买了块地,没钱可以延迟有钱再给,再没钱可以把地退给政府了事。你要说他是政府部门吧,又没有这样的政府部门,只做一件事,就是榨取老百姓的钱财,恨不得把天下老百姓的钱都踹到自己兜里,为了钱,坑蒙拐骗什么手段都用,而且没有管。开发商企业挣取的暴利可谓惊人,可以排在毒品、奢侈品后排第三,但生存及利润获取方式确颇为简单,没有现金流和循环流它立马就死。开发商的经营方式是这样的,买一块地,进行开发,买地的钱有20%即可,其余的钱80%都是银行的,盖好房卖出,收回钱款,表面看起来应该不可能让房价暴涨,利润也不产生暴利。告诉你吧,这是表象,就像马克思发现资本家利润是剩余价值,开发商的剩余价值就是从不断循环中推高房价产生价值,买一块地,银行给开发商80%的钱,他可以拿银行的这部分钱再买一块地,反反复复,只要有地,就有钱就有了生存,在这个过程中不断推高房价赚钱暴利,如果房价不涨开发商赚不到暴利。举个例子,我们都做过股票,如果被套住了,两个选择等着等和割肉,但是如果有人说没事你尽管做,套了我给你钱,你随时拿,那你肯定不用考虑股票下跌,发正你有钱补仓,只要有循环的外来资金,就可以一直做股票。开发商就是这样的经营模式,买地有银行贷款,无银行贷款可以在股市圈钱,反正能生存,我就硬扛不降价。这是中国地产市场房价上涨容易下跌难的道理。现在现实就是这样的,市场上有大量的存量房,换其他行业价格至少跌30%,可房产市场价格却大幅上涨,只要有现金流,他就可以生存,而且开发商又没有太大的人力、物质成本,就像个皮包公司一样,想跑就跑,一般正常企业的风险同开发商没有关系,所以他敢于和银行比谁先死,目前正常的市场自动调节功能,调控不了房价。

开发商的利润空间来源于房价的高低,房价越高利润越大,又由于开发商靠的是资本生存法则,信奉资本大于产品,价格高于一切,所以中国的开发商不是盖房高手,个个都是资本运作高手和炒作高手,说中国第一大忽悠,如果你答赵本山,恭喜你答错了,正确答案是开发商,任志强之流就是这样的,说活大体都是黑白颠倒,但个别时候也说真话,如房价问题上,他是这样说的,我把粉丝炒成鱼刺,这绝对是真话,一堆水泥钢筋组成的房子(且只有70年寿命)楞能让你当古代珍贵文物的价给买了,你说开发商是不是比赵本山大叔忽悠个自行车、手表厉害多了。说多了,接上回有人问,目前出台的国家政策能让房价下了吗?开发商心眼那么黑,我怕挨宰,我不找开发商买房行不行?两个问题我一起回答,目前出台国家政策,在信贷调控上,主要手段就是在拍卖土地自有准备金上进行调试,想让开发商难受,自有资金要求35%,让他好受,自有资金要求20%就行,就像家长给小孩零花钱一样,高兴给你10元,烦你给你5元。这招刚开始是对开发商还有的作用,那时毕竟没有玩过钱,现在你下调他更高兴,上调无所谓,现在地产大鳄都是上市公司,没钱股市上圈,何况这几年从老百姓身上拿走多少钱,房产绝对是不差钱。再对管理上的政策无非就是是否放开第二套房、什么90/70的,这些现在都形同虚设,就算是真正执行,也就是个微调作用,最多就是疯涨变缓涨。至于喊了几年的经济适用房、廉租房也是雷声大,雨点小,让地方政府出钱盖房,如果没有硬指标,他就对付一天是一天,一年盖不了几套,以北京为例,2008年盖了2000多套经济适用房,可北京一年盖多少套商品房,从市场份额看,经济适用房比例超过5%就很高了,经济适用房对房价的影响可以忽略不计(这开发商还不干呢,对经济适用房、廉租房等等穷追猛打,恨不得掐死),所以2005-2008年国家出台了许多政策,越出台政策房价涨的越猛,治标不治本呀。第一个问题回答完了,第二个问题的答案是不行,商品房在中国房地产市场占有垄断地位,什么叫垄断,就是如果要买房,只能买开发商的房子,什么小产权房、个人集资房都不行,嫌贵你别买。其实一提垄断你千万不要害怕,我们天天生活在垄断中,电、油、通讯等等都是垄断行业,只是没有见过向像开发商这么不讲理的垄断,别的行业基本上是国有垄断,还讲国家利益至上,消费者利益至上,没有自己的行业利益。开发商刚好相反,只有自己利益,国家灾难、百姓生存全不顾,只要把钱装在自己兜里就好。我就想不通,就他们这样,竟然就垄断市场了,中国除了国有企业,不管你是外企的,还是民营的,做到垄断的地位,靠的是技术,凭的是品牌,开发商是要啥没啥,人品还很低,谁给了他垄断的地位。而且随着中小地产企业的逐步减少,垄断地位更强,现在绑架地方政府和银行,将来绑架国家都不一定。又有人问了(你看我还挺忙,一个人问一个人答,自己能做的事不麻烦别人。)既然房价这么高,我们不买不就行了,如果都不买,房价不就下来了吗。问得好,这也是我要讲房价上涨的第三个原因

3、高收入阶层是房价上涨的永远支撑者。

说倒这个问题就不能避开中国的国情不谈,尤其在一线大城市。现在中国社会财富上是二八结构,20%的富人、80%的穷人,20%的富人占有80%的社会财富。高收入者对房价并不敏感,对他们来说你涨几千元他根本不在乎,这也是凡是房价高的地方都是有钱人最多的城市。任志强说过盖房是给有钱人盖的,在一线城市这话没说错,一线城市的房子在04年前老百姓就买不起,04年北京二环内的房子就8000元,买不起,等你收入这两年高了,想买了,房价又到3万了,你还是买不起。房子本身又有价值,富人买房子也不单纯是为了投资,买房子第一可以留给子女,相当于给子女一笔钱。出租可以获得收益,房屋升值还可获得投资收益,富人买房有很大部分和炒房无关,他们并不看重短期收益,比较看重长期收益,中国的高收入者理财大多是土财主型,特别喜欢买房,只要有多余的钱必买房,他们买房是并没有考虑房子能涨多少,赚多少钱,想要就买了,没想房价涨这么快,100万买的房子两年后300万,啥也没做赚200元,更愿意买房了。以北京为例,1600万的人口,应该有50万的高收入者,何况还有全国各地的富人和外资和中资到北京买房,北京四环的房子一年有多少,不过几万套就不错了,这点房都不够富人分的,如果这些人每年买一套,至少可以支撑房价5年。有人又问了,就算富人再有钱,房价老涨总有买不起的时候,你说得对,但是开发商手段太高明了,由不得你不买,我举例给你解释吧,比如现在的房价有50万富人可以买起,房价涨涨涨,涨到只有10万人可以买起了,太高了,大家都不敢买了,开发商如何办?简单。前面我说了开发商开发房屋,从来没有想过让老百姓住上好房子,开发房屋只是幌子,他们就是为了赚钱高额利润,他们首先减少买土地,不开发房屋,减少开工量,吓唬吓唬地方政府,然后在市场上惜售,造成房屋供应减少,好像房屋像大熊猫一样面临灭绝,然后抬高房价,这么高的房价没人买吧,没人买关系,就是让你适应这个价格,让你没有买房的40万人后悔,这40万人总有几千人上当吧,买房了(还有前面说的10万太有钱了的,永远觉得房价便宜的人),然后开发商就逐步放量,拿富人买房的回款,再去高价拿地,一定要高价拿地,表示我多么有实力,房价永远上涨是不可逆转的,只要给高收入者一个信号,房价不会跌,房价将来能涨多少,在一线大城市就会总有富人买,再借机来抬高房价,这点你不能不佩服开发商对高收入者的心里状态的把我和销售调控程度,中国的开发商很少考虑房屋质量和设计,他把时间全放在找钱,测算有多少人能买得起他的房子,盖多少房子能调控住价格,调控时用什么手段。开发商高价疯狂拿地,其实是一种宣传,为给维持高房价的理由,反正欺骗大众是他们的拿手好戏,所以开发商一向喜欢高价拿地,为了维护高房价,他们宁愿在自己身上开刀,再高的地价成本也值,这是宣传,反正羊毛出在羊身上,高价拿地的成本已经含在高房价里了,只要房价涨这点钱算什么呀。如此周而复始,不断推高房价,谁让中国只有富人和穷人。其实,大多数开发商都是低价拿地,拿到的价格非常低,和房价相比低到你都不敢相信,在房价高到什么程度上我已分析过了,按开放商盖的都是平房,不考虑地价每平方米其实可以盖许多层计算,地价一般是房价的五分之一,如地价2000元,房价10000元,这样的价格一般是一线大城市,二三线城市不算。我们看到的高价拿地,不是开发商的大多数。高价拿地大力宣传,一般价格拿地从不公布,低价拿地全是黑幕。这就是中国拿地的真实现状,一线大城市开发商的利润100%都是最低水平。

三、改变现有的房地产市场的对策

中国房地产市场过去对中国经济发展有促进作用,也在一定程度上改变这我们的生活,但是发展到今天,已经成为中国经济发展的毒瘤,从经济层面看,大量的资金进入地产行业,会造成其他行业缺血,同时也孕育着巨大的金融风险。地产拉动内需,是中央一直姑息地产商的重大原因,现在高房价时代,还只看重地产拉动内需的作用,对高房价不理不问,牺牲中国经济的整体发展,牺牲政治影响,牺牲民生,是不合时宜的,何况凡是高房价的城市,社会消费已被房产抑制,表明上的增长主要来源于收入的大幅增长,如果按收入增长和消费相比是下降的,地产行业已到了必须改变的时候。房子本身就是个民生问题,住、吃、教育、医疗一贯是分不开的,其他行业可以是市场经济,这4个方面是民生工程,是政府的责任。解决高房价问题,好像好难没有好的方法,其实都是开放商和利益相关体忽悠出来的,为达到长期暴利的目的。其实解决起来很简单,没那么复杂,就两点,一是:解玲还需系玲人,二是对症下药。官话解释就是中央出台正确的政策。

1、出台土地税收政策代替土地拍卖制度,斩断地方政府和开发商的直接经济利益。

我在前面分析房价暴涨的原因,第一条就是开放商和地方政府结成利益链推高房价,我在前面用大量篇幅介绍了政府为什么不能和开发商有直接关系,这里在说几句,把开放商和政府绑在一起,地方政府主观上就有获得高收益的想法,客观上本身政府或相关个人有通过开放商获取利益的手段。所以官员深漩地产腐败已成为房产行业的潜规则,地产开发成本有一块不能公开的成本就是送给地方官员的费用成本,现在某些政府官员开始变本加厉,直接加入地产公司从公司中获得股份,他的身份有两个,一个是买地给开放商,一个是从公司股份中获得收益,现在地产行业官商勾结程度不亚于原来山西煤矿官商程度,所以必须斩断开放商与政府的直接利益关系,变拍卖制度改革为税收制度,前不久,中央说想要研究物业税,地产老板就吓得不得了,一再说物业税需考虑的项目太多太复杂,在中国10年都没法执行,其目的像司马昭之心,路人皆知,就是要维持目前的暴利格局,目前对房地产心知肚明的就是开发商自己,他们很清楚这种暴利方式是不可能长久的,现在就是他们最后的疯狂,一旦金融危机一过,中央不需要他们了,肯定会调整政策。所以,以北京为首的一线大城市的开放商借通胀之名频频提价,好像房子可以和黄金一样保值,怎么可能,房子本身属性是消费品,时间越久越贬值,除非是地段极稀缺的高档住房。其实变土地拍卖制度改革为税收制度是根本,至于叫不叫物业税无关紧要,你不能就老百姓收钱的叫国际惯例,你们拿钱是就是中国特色,不公平呀,这个税种不是一种税构成,至少2种税以上,名字不重要,重要的是内容,目标上一要达到土地收入不减,用于建设经济适用房和廉租房,二要达到多房多缴税,减少房产投机和调节社会贫富差距的目的,内容上现土地收入变税,目前对开发商征收的各项税额也并入其中,土地收入这块可叫土地增值税,购房者承担的叫房屋税,将现有开发商承担的70年的土地收入变为开发商承担一部分、购房者承担一部分(分70年),改变目前土地成本全部转嫁给购房者的局面,也能降低开发房屋的成本,土地增值税由开发商交,税额统一由中央收取,再按比例下拨给地方政府,既能让地方政府有钱发展经济适用房和廉租房,同时也切断地方政府与开发商的直接关联;一套普通住房免征房屋税,两套住房小征税,三套以上住房及高档公寓、别墅重征房屋税的方式,通过增加买多套房的成本,既能减少对房市的投机也能调节贫富差距,同时也改变中国人买房留给下一代的习惯。

 2、出台多层次供应房屋政策,改变开放商垄断地位。

中国的国情决定了中国住房问题不可能由市场解决,住房供应全部都是商品房在中国是行不通的,一是人口众多,二是穷人太多,这种状况至少50年都不会改观。农村人在农村都有住房,城里人也都有住房。但是中国大多数房屋时间都比较长,户型不是小就是不合理,房地产市场真正大规模开发也是2000年后开始的,随着人们对生活品质的追求和住房条件差的问题显现出来,现阶段及将来一段时期,住房问题的主要矛盾是中国人对住房日益增加的品质需求所产生的买房要求和房价高高在上的矛盾。其实,我们老百姓要求并不高,只要有一套100多平米的房子,质量安全、户型朝向合理即可,也不需要大面积太豪华的房子,可是这样的房子按市场价格老百姓买不起呀,建立多层次供房制度势在必行,住房供应应由4个层面构成,廉租房、经济适用房、个人、单位集资建房、商品房。最低端是廉租房(国家盖的,收取低于市场价格费用的出租房),用于社会最低收入者和外来打工群体,应占市场供应的10%。再向上是经济适用房(建筑成本+10%的利润,这样的房统称为经济适用房),应占市场供应的50%,用于一般的工薪阶层,两者相加占市场供应的60%。这部分住房占全国市场供应量的一半以上,是完全符合国情的,一个城市工薪阶层绝对是大多数,在一线大城市低收入阶层买商品房是下辈子的可能,就是城市工薪阶层也没不起房。这部分住房尤其是廉租房,政府要有很大的投入(收入可由商品房土地税收获得),取之于民,就要用之于民,这是政府义不容辞的责任。放开个人、单位集资建房,现在小产权房、租农村地盖房等各式各样的不符合政策的房屋都是被开放商盘剥逼得,商品房太暴利,通过个人和单位集资盖房价格比较合理,制定科学的个人、单位集资建房规定,个人、单位集资建房应控制在市场供应的10%;商品房由市场调节,占市场供应的30%。通过以上多层次供应住房制度,改变目前商品房占市场供应90%的现状。多层次供房政策必须落在实处,每年必须按相应比例供应,地方政府不能因为开发商品房挣钱、开发廉租房还倒贴就不开发,中央应定期检查,对敷衍了事的干部应进行处理。

3、建立全国土地交易市场,让土地交易公开、公正。

建立全国土地交易市场,全国所有的用于商品房、经济适用房和廉租房等的土地交易统一在交易平台交易,开发商可以以会员的身份进行交易,按交易金额收钱会费。对经济适用房的建设,政府要有相应的减税方案已保证开发商有一定的正常利润,经济适用房的价格政府定价,价格参考本地可支配收入3-5倍,不能按现有盖房的成本加开放商利润来制定价格;廉租房的建设上政府要采取免征税额和补贴的方式,租房的价格要和低收入群体的收入相符,不能出现低收入群体租不起房的现象;商品房的建设按市场定价,遵循市场行为交易。

4、加强监管和规范房地产市场交易行为,改变地产行业的特殊性。

房地产行业不能有超于其他行业的特殊性,在地产政策上对开发商太宽容了,在买地环节上,买地可以放着不开放,开发没钱了可以退给政府,土地收入可以缓期再交,在销售上,捂盘销售、广告虚假、欺骗大众种种下流的所谓营销手段都用尽了,房屋质量上一直是所有商品中投诉意见最多的,房产中国最贵的商品质量最差,可笑呀。地产行业有这么多问题,可是从来没见过处罚过谁,在别的行业有这样的事么?现在越来越多的国企进入地产行业,为什么,挣点都是暴利,想做啥做啥,没人管,这样的好事是个傻瓜都愿意。现在地产行业国企加上混合投资的企业(有国有股份)占全部地产企业的70%,民营企业之占30%,大量的社会资金进入楼市,因为地产行业钱最好赚利润最高。中央政府应出台加强监管和规范房地产市场交易行为的政策,做到地产和其他行业一视同仁,如有必要,成立国家地产行业管理局也行。

谈论了这麽多,大家对房价问题搞清楚了吧,这里再反驳一下支持房价永远上涨的三个说法,一是房价一跌,我们老百姓的住房就贬值了,赚的钱就没有了。我说过,住房本身是居住的是固定的,房价总是变化的,值不值钱你卖吗,何况你把老房子买了,肯定买不来同样面积的新房子(因为旧房子是贬值的,新房是上涨的),至于有多套住房的人,我说你不要太自私了,你的房子只是贬值了,你住的好好的,有多少人因为房价太高买不起房,住的条件非常艰苦,现在中国贫富差距较大,条件好的人应有一颗仁心,条件好的人的快乐不能建立在条件不好的人的痛苦上面。二是如果房价一跌,开发商就不盖房了,地产相关行业就没法发展了,中国经济就崩溃了。我是你是胡扯,幼儿园智商,北京话找抽,我说话一向不喜欢骂人的,对人不礼貌,可是这样味着良心说话的人,真把人气疯了,我前面说过一般行业利润10%,垄断行业利润20%,地产行业平均至少50%,一个正常的经济社会里,不可能出现暴利的,只要政策合理,地产行业就10%的利润。你不做想做的人多了,何况还有经济适用房和廉租房的建设,都可以带动相关产业。房产行业这些年彻底被惯坏了,就认为自己了不起,好像没有地产国家就不能发展了。中国4500年都处于世界先进国家,没听说过靠盖房发展起来的,领先世界永远靠科技力量,凭创新、耍技术、靠素质,开发商就是个给老百姓盖房的,整明白自己的角色,盖好房即可。三是随着经济发展,老百姓收入增长,房价也必然上涨,这套理论20年前说我们信,现在经过市场经济洗礼,别想忽悠我们老百姓了,我们的好多商品原来都很贵,现在收人增长,价格却很便宜,家电产品、通讯产品等等,市场经济最大的贡献就是能使商品调节到一个相对合理的价格,这次金融危机美国房价下滑50%,全世界的房价都在暴跌,只有中国的房价不跌还涨。只能说我们的房产政策上真的出现问题,一日不建立多层次供房体系,不建立税收机制,中国的楼市永远只能涨涨涨。

我的文章结束了,这里我解释两点,一是本文对房价的分析是建立在一线大城市也就是房价超过万元或接近万元的城市,我这里的房价是指实际房价不是平均房价,我为什么不用平均房价,因为在中国分析问题不能用平均这个概念分析,用平均什么问题都不能分析了,如中国的收入一平均比非洲高不到哪里,可是北京、上海等中国城市比欧美发达国家也不差,美国人都请我们中国人到美国买房,你平均收入如何解释。北京平均房价12000元,是把城8区、近郊、远郊房价房子一起平均,把市内2万、近郊1万、远郊5000和在一起平均出来的价格,北京远郊也是北京,你说我花5000元在北京买房也没错,但是如果在市里上班,每天来回5个小时可能刚够。所有本文指的一线大城市房价是大家在工作生活认同范围内的房价,至于二三线城市的房价虽然也有问题,但在具体数据上没有我说的那么高。二是本文分析尽量避免数据分析,为什么,通过数据不是更能说明问题吗?现在房产文章大多在玩数字游戏,通过数据能把黑的变为白的,假设你是一个男的,通过各项指标的分析,不好意思,最后你发现你竟然是女的,很简单,只挑有用的数据说话,显而易见的事实不用。所有,本片文章,焦点访谈以事实说话,说不清的不用,像大家比较常用收入比来分析房价我就没有采用,而是根据房价占生活成本比重、上涨速度及利润空间来分析房价。

最后再送大家一个问题的答案,算是赠的,就是中国房产泡沫有多大,看这个城市房价到底有没有泡沫,很简单,如果大多数工薪阶层能买得起房,不管如何呲牙咧嘴、如何把一辈子的钱都花了但还是买了,这个城市房价没有泡沫;如果大多数工薪阶层根本不关心房价,从不考虑买房,因为按他们收入几辈子也买不起,房价肯定有泡沫;如果这个城市连白领都买不起房,或者只能到城市边或近郊买房,这个城市房价泡沫就相当大了,如北京。如果说中国房价有没有泡沫,我说一线大城市泡沫相当大了,二线城市泡沫有一点问题不大,三线城市没有泡沫。

好累呀,两天写完周末全搭进去了,送大家一句话结束本文,“平静之后,我们才知道当时我们是多么的疯狂。对一个国家如此,对一个时代如此,对一个人同样如此”。

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